投资要点

　　无碍宏观环境，重点物管企业经营业绩实现超预期增长：新冠疫情导致2020 年中国宏观经济增长有所放缓，但从港股上市的重点物业管理企业的经营情况来看，行业整体显现出了极强的经营韧性，绝大部分重点企业于2020 年兑现了业绩高速增长的预期。2020 年，18 家港股通物业管理企业合计实现营业收入1005.7 亿元，同比增长42.1%，实现归属公司股东净利润148.9 亿元，同比增长72.4%。

　　在管面积延续高增长，经营结构趋于合理：在管面积方面，18 家港股通物业管理企业于2020 年末的合计在管面积为32.5 亿㎡，较2019 年末的23.3 亿㎡同比增幅为39.5%。于期末，17 家物管企业的储备在管比整体为0.71，继续处于健康水平，奠定未来2 年高速增长基调。同期，14 家港股通物管企业(剔除4家聚焦商业、商务业态的企业)基础物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务的营收占比分别为60.7%/14.8%/19.2%，较2019 年分别-0.6/+1.4/-2.8pcts，毛利占比分别为52.3%/23.1%/22.6%，较2019 年分别+5.2/+0.2/-5.1pcts。

　　规模效应展现，盈利能力提升：2020 年，18 家港股通物管企业合计实现毛利润289.4 亿元，同比增长57.9%，整体毛利率为28.8%，同比增长2.9pcts。其中，受益于规模效应及社保减免，基础物业管理服务毛利率较2019 年同比提升3+pcts，而社区增值服务、非业主增值服务的毛利率保持平稳。得益于规模效应的进一步显现、期内18 家物管企业SG&A 费用率为9.9%，同比减少0.4pct。

　　毛利率提升叠加费用率优化，2020 年18 家物管企业的归母净利润率提升2.6pcts 至14.8%。

　　投资建议：我们认为，物业管理板块呈现出 “订阅+消费+成长”的复合属性是其持续获得市场资金青睐进而维持高估值的重要基础，且恒生指数公司已于4月19 日正式推出恒生物业服务及管理指数(HSPSM.HI)，预计将进一步强化板块效应。尽管是次业绩期多家公司给出了令投资者振奋的3-5 年战略目标，但考虑到市场竞争的加剧，我们认为未来企业间经营水准与股价表现的分化将在所难免。我们更偏好中大型物管上市企业(市值>100 亿港元)，并建议投资者优先关注业绩增长确定性高(较少依赖于并购)、市场化拓展能力强悍、社区增值服务扎实、经营差异化明显、人员激励完善的领先物管企业。重点关注的标的包括：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、华润万象生活、卓越商企服务。

　　风险提示：并购市场拥挤导致部分公司并购进展低于预期、政策监管或宏观风险导致商品房销售低于预期进而影响物管市场增量、市场竞争激励或导致市场化拓展利润率低于预期、人力成本上涨导致盈利能力下滑、社区增值服务推进不及预期、城市服务等新业务开展不及预期

（文章来源：华金证券）